Для тех, кто собирается строить дом в ипотеку: как устроен эскроу, когда подрядчик получает деньги и от чего эта схема защищает, а от чего нет.
Эскроу — специальный счёт в банке, на котором лежат деньги за дом, пока подрядчик строит. Подрядчик получает их только после того, как дом построен, вы подписали акт и право собственности зарегистрировано. Без эскроу льготную ипотеку на строительство по договору подряда сейчас не дают, а сами деньги на счёте застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
Для частных домов эскроу работает с 1 марта 2025 года. Участвуют трое: вы как заказчик, подрядчик и банк, который держит деньги. Открыть и вести счёт для вас бесплатно, проценты на него не начисляются.
Подписываете с подрядчиком договор, в котором сказано, что оплата идёт через эскроу.
Открываете эскроу в банке. Туда идут ваши деньги и ипотечный кредит — подрядчику они пока недоступны.
Подрядчик строит за свои деньги или за кредит своего банка. Вы в это время платите проценты по ипотеке.
Принимаете дом, подписываете акт, регистрируете право собственности и передаёте выписку ЕГРН в банк.
Банк переводит деньги подрядчику. Дом становится залогом по вашей ипотеке.
Эскроу защищает деньги, но не качество дома. Поэтому договор и приёмка важны не меньше, чем сам счёт.
Деньги остаются на счёте: подрядчик не получит их, пока дом не построен и не оформлен на вас.
Деньги лежат на счёте не дольше шести месяцев после срока окончания стройки по договору. Если права на дом к этому времени нет, их возвращают.
Деньги на эскроу застрахованы: 100% суммы, но не больше 10 млн рублей.
Если вы подписали акт, деньги уйдут подрядчику. Недостатки потом решаются по договору и гарантии, а не через банк.
При эскроу подрядчик строит весь дом на свои или заёмные деньги и получает оплату только в конце. Это требует оборотных денег или кредита в банке, и не каждая строительная компания на это готова — особенно небольшая бригада.
По оценке ДОМ.РФ, около 30% одобренных ипотек на частные дома не доходят до выдачи именно потому, что не нашлось подрядчика, готового работать через эскроу. Поэтому подрядчика ищем до того, как вносить задаток за участок, и смотрим, сколько домов он уже сдал по такой схеме.
Деньги на эскроу в безопасности, а всё остальное решает договор. Вот что в нём должно быть прописано, когда будете сравнивать подрядчиков:
Конкретная дата, а не «после поступления материалов». От неё считается и срок, до которого деньги лежат на эскроу.
Что входит в цену: фундамент, коробка, кровля, окна, инженерия, отделка. Чего нет в смете, то потом оплачивается отдельно.
Как проходит приёмка, кто составляет перечень недостатков и за сколько их устраняют. Это главный риск схемы — поэтому приёмку дома беру на себя.
Срок гарантии на конструкции и инженерию и как к ней обращаться после того, как подрядчик получил деньги.
Неустойка за срыв срока и ваше право отказаться от договора. Помните: пока дом строится, вы платите проценты по ипотеке.
Фиксированная или может меняться. Если может — при каких условиях и на сколько.
Пока акт не подписан, деньги на эскроу, и подрядчик заинтересован устранить недостатки быстро. После подписания и регистрации деньги уходят ему, и разговор переходит в гарантийный.
Поэтому акт с недоделками не подписываем, а составляем перечень и даём срок на устранение. Если строите через меня, приёмка в подарок: приезжаю вместе со своим приёмщиком, специалистом по загородным домам, и проверяем конструкции, кровлю, окна, инженерию и отделку. Как это устроено — на странице «приёмка дома».
Счёт в банке, на котором лежат деньги за дом, пока подрядчик строит. Подрядчик получает их после того, как дом построен, акт подписан и право собственности зарегистрировано.
Открывает заказчик в уполномоченном банке. Открытие и обслуживание бесплатны, проценты на деньги не начисляются.
После акта приёма-передачи и регистрации права собственности: вы передаёте в банк выписку ЕГРН, и банк переводит деньги подрядчику.
Закон не запрещает строить без эскроу, но льготную ипотеку на строительство по договору подряда без него не дают.
Деньги остаются на эскроу. Лежать там они могут не дольше шести месяцев после срока окончания стройки по договору, и если права на дом к этому времени нет, их возвращают.
Да, на 100% суммы, но не больше 10 млн рублей — на случай банкротства подрядчика или отзыва лицензии у банка.
Да, если есть недостатки. Составьте перечень и дайте срок на устранение — пока акт не подписан, деньги подрядчику не уйдут.
Покажу подрядчиков, которые уже строили дома в ипотеку через эскроу, проверю договор подряда, а готовый дом приму вместе со своим приёмщиком — в подарок. Моё вознаграждение платит подрядчик, цена дома — как при обращении к нему напрямую.