Для тех, кто только думает о своём доме: какие условия у семейной ипотеки на строительство после 1 октября 2026 года, что придётся сделать и где чаще всего срывается сделка.
Да, семейную ипотеку можно взять на строительство частного дома, и для домов условия мягче, чем для квартир: ставка 6% при любом числе детей. Нужен ребёнок младше семи лет, взнос от 20% и подрядчик — компания или ИП, который работает через эскроу. Строить своими силами или бригадой без договора по этой программе нельзя.
С 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке на квартиры зависит от числа детей. На частный дом она осталась 6% для всех — это одно из немногих условий, которое не ужесточили. Остальное сведено ниже: условия для Петербурга и Ленобласти по договорам с 1 октября.
На строительство дома — при любом числе детей. Льготная ставка действует первые 15 лет, дальше — не выше 10%.
Или ребёнок-инвалид до 18 лет. Двое старших детей сами по себе право на программу больше не дают.
12 млн с одним ребёнком, 15 млн с двумя, 18 млн с тремя. Сверх лимита банк даёт по рыночной ставке.
Можно внести материнским капиталом — подробнее о взносе. Участок в стоимость кредита включить можно, если покупаете его вместе со стройкой.
Договор подряда с компанией или ИП, деньги — на эскроу. Подрядчик получает их, когда дом построен и оформлен.
Не позже чем через 271 день после регистрации права на дом — и держать её пять лет с даты кредита. Иначе банк может поднять ставку.
Семья, где есть ребёнок младше семи лет или ребёнок-инвалид. Неважно, сколько всего детей и в браке ли родители: важен возраст ребёнка на дату кредитного договора.
Супруги по семейной ипотеке — созаёмщики автоматически, и с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека». Если вы уже брали льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года, вторую дадут только после того, как первая погашена и родился ещё ребёнок.
Если второй ребёнок родится уже после сделки, для дома это ставку не меняет: она и так 6%.
Программа про новое жильё от компании. Поэтому дом у соседа или достройку своими руками она не покрывает.
Участок уже ваш, дом строит подрядчик по договору подряда с эскроу.
Покупка участка входит в кредит, если одновременно заключаете договор подряда.
Дом у застройщика — юрлица или ИП, который продаёт его первым.
Своими руками или бригадой без договора, а также готовый дом у частного лица в Петербурге и Ленобласти.
Порядок важен: если сначала внести задаток за участок, а потом идти в банк, можно остаться с участком, под который ипотеку не дают. Поэтому начинаем с одобрения.
Подаём заявку в несколько банков: какая сумма и какой платёж. Одобрение обычно действует несколько месяцев.
Подбираем в этот бюджет. Участок — с подходящим видом использования, подрядчик — который работает через эскроу.
Банк проверяет участок, подрядчика, проект и смету. Здесь отсеивается больше всего сделок.
Покупка участка, договор подряда, кредитный договор. Деньги на стройку уходят на эскроу.
Подрядчик строит за свои или за кредит своего банка. Вы платите проценты по ипотеке.
Приёмка, регистрация дома, деньги подрядчику, прописка. Приёмку беру на себя — в подарок, если строите через меня.
Одобрить заёмщика — полдела. По оценке ДОМ.РФ, около 30% одобренных ипотек на частные дома не доходят до выдачи, потому что не нашлось подрядчика, готового работать через эскроу. Вот что чаще всего ломает сделку:
Не работает через эскроу, не согласован банком или не тянет стройку на свои деньги до конца. Подбираю тех, кто уже проводил такие сделки.
Вид использования не разрешает жилой дом, участок в аренде, зона ЛЭП. Какой участок подходит.
Оценщик банка видит дом дешевле, чем в договоре, — и банк снижает сумму. Разницу придётся доплатить.
С 2026 года ЦБ ограничил банкам выдачу ипотеки на частные дома тем, у кого большая доля дохода уходит на кредиты.
Банки то сокращают, то расширяют выдачи по частным домам. Один отказал — другой одобрит, поэтому подаём сразу в несколько.
Текущие просрочки закрывают почти все банки. Старые закрытые — не приговор, но их надо обсудить до заявки.
По договорам с 1 октября 2026 года государство доплачивает банку разницу в ставке 15 лет. Кредит можно взять и на 30 лет, но вторые 15 лет ставка будет выше: не больше ставки договора плюс 4 пункта, то есть не выше 10%.
На примере: дом с участком за 10 млн, взнос 2 млн, кредит 8 млн на 30 лет. Первые 15 лет платёж — 47 964 ₽ в месяц. К этому времени останется долг около 5,7 млн, и если ставка поднимется до 10%, платёж станет до 61 080 ₽. Снизить его можно досрочными платежами в первые годы — тогда к смене ставки долг будет меньше.
Предварительный расчёт по ставке 6%, без страховок. По договорам с 1 октября 2026 года 6% действуют первые 15 лет, дальше ставка не выше 10%. Точную сумму назовёт банк после одобрения.
Предварительный расчёт, не предложение банка. Рыночную ставку для части сверх лимита назовёт банк.
Да. Нужен ребёнок младше семи лет или ребёнок-инвалид, взнос от 20% и подрядчик — компания или ИП по договору подряда с эскроу. Ставка на дом — 6% при любом числе детей.
6% при любом числе детей и в любом регионе. Льготная ставка действует 15 лет, дальше — не выше ставки договора плюс 4 пункта.
В Петербурге и Ленобласти — 12 млн с одним ребёнком, 15 млн с двумя и 18 млн с тремя и больше. Если нужен кредит больше, остаток банк даёт по рыночной ставке.
Да, если одновременно заключаете договор подряда на строительство дома.
Нет. По семейной ипотеке дом строит только подрядчик — компания или ИП — по договору подряда с эскроу. Своими силами можно по сельской ипотеке, если вы подходите под её условия.
После того как дом построен, вы подписали акт, а право собственности зарегистрировано. До этого деньги лежат на эскроу, а подрядчик строит на свои или на кредит своего банка.
Да. Заёмщик должен прописаться не позже чем через 271 день после регистрации права на дом и держать прописку пять лет с даты кредита. Иначе банк вправе повысить ставку.
Чаще всего из-за подрядчика, участка или оценки, реже — из-за долговой нагрузки и кредитной истории. Политика банков по частным домам меняется, поэтому заявку лучше подавать в несколько банков сразу.
Если первая льготная ипотека оформлена после 23 декабря 2023 года — только после её погашения и рождения ещё одного ребёнка.
Скажите, сколько есть на взнос и сколько детей, — подам заявку сразу в несколько банков, подберу подрядчиков, которые работают через эскроу, и проверю участок. Для вас бесплатно: моё вознаграждение платит подрядчик, цена дома — как при обращении к нему напрямую.